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中型房企扩张阻力大 “黑马”弘阳地产挺进前三

2019-09-14 17:02

近几年,跨界合作、业务转型、合纵连横成为高频事件,在宏观政策和市场环境的变化中,房企之间正在进行前所未有的洗牌,如果按照自然选择的理论来看,转型阵痛中的房地产行业正如一场“进化”。

物竞天择,适者生存。龙头房企在规模惯性之下,行业地位难以撼动,同时,一批试图弯道超车的“后来者”正在积蓄能量,逆流而上,随着这批企业的厚积薄发,将改写未来行业的排位和格局。

为揭开房企成长潜力的面纱,于变局之中一窥行业发展新方向,和讯房产独家发布《2019年上半年上市房企成长潜力榜单》。该榜单从销售金额、销售增速、拿地金额/销售金额三个维度进行对照分析,其中,销售金额及销售增速侧面反映的是房企逆势增长能力,拿地金额/销售金额则代表企业做大规模的意愿程度及未来销售潜力。综合以上三个指标,采用对各单一指标排名计分,加总后进行排名。

需要指出的一点是,该榜单在筛选主流房企时,综合考虑了以下三大因素:第一,2019年上半年克而瑞房企销售榜单前100名;第二,整体上市房企;第三,拿地数据来自易居、克而瑞,部分根据公司公告整理,如金融街(000402,股吧)、远洋集团等。

榜单显示,华润置地、金地集团(600383,股吧)分别登顶冠亚军宝座,中小型房企包揽榜单TOP10,尤其是,以302.3亿元的成绩位列上半年销售榜第51位的弘阳地产,其成长力高居榜单第3位,表现颇为亮眼,而为人津津乐道的行业标杆企业碧万恒融保的最佳成绩来自融创的第16名,其余四家房企均在20名之后。

龙头房企排名普遍下滑 积极寻找“安全感”新出路

从榜单中可以看出,五家头部房企的成长力明显分化,表现最好的是融创,位居第16位,随后是第20位的碧桂园,保利地产(600048,股吧)、万科分列第26、28位,而恒大则屈居榜单尾部位置,排名第44位。

如果说,在这份成长力榜单中,来自第一梯队的五家房企表现无功无过,那么,纵向对比来看,整体表现并不尽如人意。根据和讯房产独家发布的《2018年上市房企成长潜力榜单TOP50》,碧万恒融保分别位列第13、16、40、27、15位,经过半年发展,除融创提升11个位次到达16位之外,其余四家房企均下滑,幅度最大的是下滑12位的万科,其次是下滑11位的保利。

今年上半年,保利创下了2501的亿销售额,销售增速达20.3%,远超上榜房企14.97%的平均销售增速,也遥遥领先于其他四家龙头房企,借此反超融创,融创也从盘踞多时的行业老四位置滑至第五,不过,从拿地表现来看,融创更显激进,拿地与销售金额占比为38.8%,两倍于保利的18.6%。

融创的规模野心从其上半年大跃进式拿地中便可见一斑,仅4月份,融创就实现了327亿的拿地金额增长,单月拿地金额超万科前三个月拿地的总和,成为前4月拿地金额最高的房企,为融创贡献了约2.82万亿土地储备货值,成为支撑其持续发展的强劲动力。不过,在中期业绩会上,融创中国董事长孙宏斌鲜明表态,“下半年基本上没有指标,除非特别好的机会,不然在拿地方面目前是停止的。”由此来看,保利和融创之间能否再次实现逆转,仍存诸多看点。

除这一对在房地产规模赛道上你追我赶的“欢喜冤家”之外,行业天花板隐现之际,碧桂园、万科、恒大纷纷调转船头,主动放缓房地产发展速度,明确提出多元化发展战略,试图实现更多增长曲线,榜单显示,上半年,碧桂园销售增速为-5.6%,恒大为-7.1%。

如今,恒大不再将规模增长放在首要位置,转型“规模+效应”,形成覆盖新能源汽车、金融、健康、旅游等多元业务的布局,尤其是在新能源汽车领域,通过并购与强强联合,搜罗世界顶尖造车技术,迅速构建起全产业链闭环;万科则涉足长租公寓、商业开发与运营、物流、仓储、养老等业务。同样,碧桂园则逐渐加大在农业和机器人产业方面的投入,并将其提升到与地产同等重要的位置。

中小房企包揽榜单前十 规模仍是第一诉求

由于头部房企集体退守二线,该榜单TOP10则由中小房企包揽。

具体来看,TOP10房企中,有七家来自去年销售额千亿级以上房企,三家销售额百亿级别房企,它们分别是中骏集团、弘阳地产、禹洲集团。值得一提的是,以302.3亿元居于上半年销售额排行第51位的弘扬地产凭借78.7%的销售增速和90.8%的拿地金额占比双效护航跃居成长力榜单第三位,发展势头强劲,冲击规模的决心不小。

2016年以来,中国房地产经历了增长最快的三年,2018年,我国商品房销售额创历史新高。进入2019年,数据有所回落,国家统计局数据显示,1-6月份,商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比1-5月份扩大0.2个百分点,商品房销售额70698亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点,市场趋于冷静已成不折不扣的事实,房企逐渐触及行业天花板。

业内人士指出,无论行业整体还是企业个体,都会面临增长的“天花板”,房地产市场格局将朝着“寡头化”趋势发展,中小房企将走向市场边缘,90%的中小房企会退出地产项目,哪怕一些比较知名的中小房企也难逃其命。

严重压缩的市场空间留给中小房企的机会不多了。在以规模论英雄的房地产江湖,深谙“兵马未动粮草先行”的中小房企之间悄然打响粮草储备战。

因此,在龙头房企纷纷放缓拿地节奏时,土地市场上,一群旨在开疆拓土的中小型房企的身影开始活跃。根据榜单,TOP10房企中,拿地金额占比最低的是中海地产,为33.6%,除此之外,新城、阳光城(000671,股吧)、旭辉、金地拿地金额占比均在40%-50%,而龙湖及一向以稳健著称的央企华润置地,拿地金额占比超五成,尤其是,加之销售增速远超上榜企业均值,华润置地稳坐榜单之首。

随着行业集中度提升,千亿已成为未来参与行业竞争的入场券,而对于暂未获得入场资格的房企来说,实现规模化心态依旧迫切。“与融资有关的背景也不能忽略。”某知名地产分析师表示,在融资持续收紧的背景下,对金融机构而言,规模房企抵御风险能力更强,信用违约几率较低,是优良合作对象,这也造成了房企间开展规模竞赛,抢夺资本市场入场,借助全国化布局和高周转规模实现弯道超车也就成为房企的必由之路。

TOP10房企中,弘阳地产、中骏集团、禹洲集团分别居于第3、6、10位,仔细观察不难发现,三家企业的共同之处在于,除了保持销售高增长外,拿地金额占比达七成以上,日后,这些土地以及附着于上的建筑物,都将为企业立足打下坚实基础。

理想饱满现实骨感 房企扩张阻力大

和讯房产通过梳理《2018上半年上市房企成长潜力榜单TOP50》、《2018年上市房企成长潜力榜单TOP50》榜单发现,尽管近几年,冲击规模是多数房企的主旋律,但事实证明,逆袭之路并不好走。

以中国金茂和滨江集团(002244,股吧)为例,自2018年上半年至2019年上半年的三个报告期内,中国金茂的的成长力排名由第1位下滑至第5位,如今,已退居第32位,而滨江集团的排名由第2位跌至第17位,如今再度爬升至第14位。

三份榜单中,中国金茂和滨江集团在当期房企中的拿地表现均不俗,尤其是2018年上半年,中国金茂拿地占比达65.1%,滨江集团拿地金额更是全面覆盖当期销售额,不同的是,自2018年年中至今,两家房企的销售遇阻,销售增速呈大幅下跌态势,中国金茂由197.45%下滑至9.3%,滨江集团由170.33%下滑至27.4%。

从拿地金额占比可以看出,大手笔购置土地带来的后果是大量占用房企资金,而房地产行业作为资金密集型行业,对资金的依赖度极高,不管是开发商拿地、建造、出售等环节,都离不开资金的支撑。因此,有观点认为,中国金茂销售增速及后劲乏力与其前几年拿地成本过大,后续经营压力增加有关,尤其是近几年拿了不少“地王”,且市场遇冷情况下,地王项目均遭遇坎坷。

对于滨江集团而言,2018年末急踩刹车,错失跻身千亿的机会。对于销售额未达预期,滨江集团曾给出的解释是,2018年年中后房地产形势变化较大,部分城市走势不明朗,受项目布局和结构影响,去年11月,滨江集团将13个具备开盘条件的新项目推延。“在规模和项目安全上,选择后者。”

可见,房地产黄金时代已过,房企规模高歌猛进的模式已难重现,除了“手中有粮心中不慌”之外,若想实现弯道超车,也对房企财技、布局、商业谋略等综合能力提出了更高要求。

以上就是小编要给大家分享的关于中型房企扩张阻力大 “黑马”弘阳地产挺进前三的资讯了,希望购房者有所帮助,想要了解更多关于开封买房的相关知识可以关注猎家网。

(来源:蓝鲸财经)

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